要　旨

　本稿は中国不動産産業の発展と経済に対する影響について論述を展開する。

まず、第一章では、中国不動産産業発展の推移について述べる。改革開放以前、20世紀80、90年代、2000年以降という三つの段階を分け、説明する。第二章では、中国不動産産業の現状を分析する。開発規模と販売高、価格の高騰、地域発展の不均衡という三点から中国不動産産業の現状を把握する。第三章では、中国不動産産業の経済発展に対する影響を説明する。金融市場、関連産業、国民生活という三つの角度から中国不動産産業の経済発展に対する深い影響を分析する。不動産産業は産業チェインが長いので、多くの産業と深く関わっている。不動産市場の繁栄は製造業、建築業などの発展を促し、金融市場の安定と金民綱関係がある。第四章では、価格高騰に対する抑制と不動産市場の秩序化から中国不動産産業発展の未来を展望する。不動産価格の高騰はかなり注目され、それに対して、政府は多くの政策を公布し、価格の不合理的な上昇と不動産投機を阻止する。これらの政策も不動産市場の秩序化を強化するのによいのである。中国不動産産業は中国の基礎的産業として、今後、政府政策の指導の下で、良い発展を実現し、続いて中国経済の成長を推進すると思っている。

キーワード：中国不動産産業　価格高騰　関連産業　政府政策　経済発展

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目　次

はじめに… 2

第一章　中国不動産産業の推移… 3

第一節　改革開放以前… 3

第二節　20世紀80、90年代… 3

第三節　2000年―今… 4

第二章　中国不動産産業の発展現状… 6

第一節　投資開発規模と販売高… 6

第二節　価格の高騰… 7

第三章　中国不動産産業発展の中国経済に対する影響… 10

第一節　金融市場に対する影響… 10

第二節　関連産業に対する影響… 11

第三節　国民生活に対する影響… 12

第四章　中国不動産産業発展の見込み… 13

第一節　不動産価格高騰に対する抑制… 13

第二節　不動産市場の秩序化… 15

終わりに… 15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

はじめに

  不動産産業は一国の経済において重要な地位を占めている。特に、中国では不動産産業は国民経済の基礎的産業となり、いろいろな業界と深く関わっている。不動産産業の発展は国民経済GDPの成長を促進する上では大きな役割を果たしている。また、近年以来、中国不動産価格の高騰は社会でかなり注目される。不動産価格の過度上昇を防ぐために、中国政府はいろいろな措置を実施している。特に、北京、上海などの大都市で、不動産の「限購令」（一世帯はただ一軒の家を購入できるだけである）は実施され、不動産投機を抑える。政府政策の調整は不動産市場に影響を与え、不動産市場の変化は関連産業の発展に波及し、さらに経済全体に影響を及ぼすと言える。同時に、中国人は古くから安居を重視し、不動産を持っていることを安定生活の必要条件としている。そのために、住宅は中国国民生活と関わる重要な問題となっている。中国で不動産産業の発展変化はいつも社会で大きな関心を引き起こし、話題にのぼる。従って、本稿は皆に注目されている中国の不動産産業を主題として、その推移を説明し、不動産産業が中国の経済に対して一体どのような影響を与えているのかについて少し究明したいと考えている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章　中国不動産産業の推移

第一節　改革開放以前

中国は改革開放以前に、計画経済体制を実施していた。この経済制度の下で、不動産は商品として販売されることができなかった。国家は社会福利によって住宅を支給したのである。　人々はよく支給してもらった不動産の場所によって自分の暮らしを営んでいた。この福利的住宅支給政策によって、人々は支給してもらった住宅の居住権のみを持っていた。住宅の財産権は国家に帰した。20世紀60、70年代に、中国の経済発展はまだ遅れていたので、物資はあまり豊かではなかった。このような福利的住宅支給政策は多数の国民住宅問題を解決したと言えるだろう。[1]多くの国民はお金をかけなくても、.広い家に住むことができた。つまり、この時代においては、中国で不動産市場と不動産産業はまだ形成しなかったのである。

第二節　20世紀80、90年代

1978年改革開放以来、中国の経済発展は新たな時代を迎えてきた。中国は計画経済体制から次第に市場経済体制へ転換し、元々の福利的住宅支給制度も経済体制の改革に適応できなくなった。1980年に鄧小平は「出售公房，调整租金，提倡个人建房买房」（公有住宅を販売し、家賃を調整し、個人が家を建てたり、家を買ったりすることを提唱する）という構想を提出する。これから、中国不動産制度改革が始まっていた。政府は不動産商品化の政策を公布し、次第に地方で実験的に不動産商品化政策を実施した。1994年に『国务院关于深化城镇住房制度改革的决定』（国務院の市町村不動産制度改革を深化することについての決定）という公文書を公開し、不動産改革は全面的に展開される。[2]つまり、20世紀90年代初期、中国不動産市場は不動産制度改革の下で、形成し始まった。この頃、金融資金が次第に不動産業界に導入され、不動産市場は一応、一定の規模を持つようになった。1998年の後半期、国務院は『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』（国務院の市町村不動産制度改革をさらに深化し、不動産の建設を加速することについての通知）を公布し、数年以来の福利的住宅支給政策の廃止を宣告した。特に、この時に銀行は住宅ローンのサービスを提供し始め、十分に国民の不動産購買のニーズを満足した。[3]20世紀90年代末以降、中国の不動産産業は高度成長期を迎えてきた。

第三節　2000年―今

  2000年以降、中国の不動産産業は飛躍的な発展を遂げてきた。福祉不動産分配制度を終え、不動産制度改革を更に深化し、不動産市場の規模もより一層拡大され、1998年から2004年まで投資のスピードは非常に速かったのである。(表1)増加百分率は7年間、連続的に二桁であり、平均増加率は20％以上になった。投資急速増加のために、2003年初に中国の一部分の地域では不動産市場が過熱するようになった。この期間に、政府は不動産市場を安定させるために、多くの政策を公布した。特に、2003年18号公文書の『国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知』（国務院の不動産市場の持続的、健康的な発展を促進することについての通知）の公布は政府の不動産市場過熱に対する重視を反映してくる。2004年になると、政府の措置は効果があがるようになった。不動産の着工面積は前年より15.2％が増え、増加百分率が大幅に減り、住宅の供給量は減少し始まった。供給量が減少しているが、国民の不動産購入意欲は依然として強かった。これは2005年以来の中国不動産価格の高騰をもたらす。[4]表２からみると、2005年以降、中国不動産価格は大幅に上昇ていく。2008年の金融危機の影響で、不動産価格は一時的に下落したが、景気が回復したら、

出所：王演生　浅析社会主义市场经济下住房制度改革进程中的三大关系

（王演生　社会主義市場経済の下の住宅制度改革過程における三大関係についての分析）

http://wenku.baidu.com/view/a7c72e1252d380eb62946da8.html

表２　1996年―2010年中国不動産平均価格の上昇状況　

元

年度

（出所：http://wenku.baidu.com/view/f1a9b3244b35eefdc8d3337c.html）

急速に上昇していく。同時に、不動産市場で主に浙江省温州市のお金持ちをはじめとする不動産購買団体が形成し、政策の行き届かない点を利用し、不動産投機をする。このために、不動産価格はもっと高くなる。この現状に対して、今、中国政府はマクロコントロールを通じて、土地供給量と銀行の貸付業務を制限し、住宅供給構成を調整し、不動産市場を秩序化させ、不動産価格の高騰を抑制している。

 

 

 

 

 

第二章　中国不動産産業の発展現状

　数十年間、中国不動産産業の発展は著しい成果を遂げてきたと言えるが、高すぎた価格、東西部発展不均衡などの深刻な問題もある。次では、投資開発規模と販売高、価格の高騰、地域発展不均衡という三つの角度から、中国不動産産業の現状を分析する。

第一節　投資開発規模と販売高

　まず、不動産の投資開発規模について、2000年以降、中国不動産市場の投資開発規模は次第に大きくなっていたが（表１）、2008年の金融危機の影響によって不動産市場は一時的に不況の状態になり、統計データによると、中国東部一流都市の深圳を例として、2009年の第一四半期に不動産開発投資額は70.9億元で、去年より18.74%が減り、そのうち、住宅投資額は43.9億元で、去年より、25.75％が減った。商品としての不動産着工面積は2350.7平方メートルで、去年より0.39％が減った。[5] しかし、2010年に入ると、景気が回復し、中国の不動産投資規模は再び急速に拡大し、2010年の全国不動産開発投資額は48267億元で、2009年より33.2％が増えた。[6]2011年第一半期に至るまでに、全国の不動産開発投資額は8846億元で、前年同期より45.2％が増え、そのうち、住宅投資は6253億元であり、前年同期より37.4％が増えた。[7]つまり、近年以来、2008年を例外とすると、中国の不動産投資開発規模はずっと急速的に拡大している。

　それから、販売高について説明する。去年に至るまでに、中国不動産市場の販売高は投資開発規模とともに、急に上昇していると言える。同じく、金融危機のために2008年に下落したが、2009年に入ると、再び大幅に増えていく。（表3）2010年になると、全国の不動産販売面積は10.43億平方メートルで、去年より10.1%が増え、販売高は5.25万億元で、去年より18.3%が増えた。[8]しかし、不動産価格高騰の問題を解決するために、政府は今年、もっと厳しいマクロコントロール政策を実施し（これについて第4章で詳しく説明する）、2011年の不動産市場の販売高はこのために恐らく減少する見込みである。

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